המאמר הזה נכתב בימים בהם שוק הנדל"ן מצוי בסוג של קפאון וסטגנציה, בעיקר כתוצאה משילוב של כמה גורמים, המלחמה מול כמה חזיתות בשנתיים האחרונות, משרתים מילואים רבים שנקראו לדגל ועושים מאות ימי מילואים, האווירה השלילית ברחוב, מחירי נדל"ן שעלו באופן כמעט רציץ במשך כמעט 20 שנים, רמף של העלאות ריבית החל מאמצע שנת 2023 שאת ההשפעה שלה אנו רואים כעת.
אך האם זה אומר, שזהו? השוק נעצר? מכאן נראה רק ירידות?
איני יודע, בעיקר משום שאין לי יכולת לחזות את העתיד, אך האם אנו יכולים להביט על העבר, לנסות להבין מה התרחש שם, ויחד עם נתוני ההווה והערכות עתידיות נצליח להעריך לאן מחירי הדיור ילכו מכאן?
אז החלטתי לחזור אחורה ובעזרת מחקרים ומשיכת נתונים עם מקורות בינה מלאכותית אני עושה לכם סקירה מקיפה, של שוק הנדל"ן הישראלי החל מנקודת המפנה ב- 2008 ועד היום.
והמסקנות? כמובן בהמשך…
מנגנון העצירה וההתאוששות
המונחים "עצירה" או "קיפאון" בשוק זה אינם מתבטאים בדרך כלל בקריסת מחירים נומינלית, אלא בהאטה חדה בקצב עליית המחירים או, באופן נפוץ יותר, בירידה דרמטית בווליום העסקאות (קיפאון עסקאות). המדיניות הממשלתית והבנקאית, או ציפיות השוק, משפיעות בעיקר על תזמון הביקוש.
ההתאוששות בביקוש מתרחשת כאשר הלחץ החיצוני נחלש או משתנה. הדבר מוביל לשחרור "ביקוש כבוש" שנדחה בזמן הקיפאון. מכיוון שהבעיה המבנית של הפער בין היצע לביקוש לא נפתרה, הביקוש המשוחרר הזה מאיץ את המחירים חזרה למגמת העלייה, לעיתים אף בקצב מואץ יותר מכפי שהיה לפני העצירה.
איך השפיעו הזעזועים הגלובלים מחוץ והזעזועים החברתיים בישראל?
2008: המשבר הפיננסי הגלובלי, העצירה שלא הגיעה
המשבר הפיננסי העולמי שהחל בארצות הברית ב-2008 נבע, בין היתר, מעלייה חריגה במחירי הדיור במדינות המפותחות וגרר ירידות מחירים דרמטיות במקומות רבים, עם זאת, ואפשר לומר בהפתעה שוק הדיור הישראלי הפגין חסינות יחסית.
התבוננות בנתונים הריאליים מראה שבעוד מדינות רבות ב-OECD סבלו מירידת מחירים, בישראל עלו מחירי הדיור הריאליים, חוסר ההלימה הזה מצביע על כך שהבסיס המבני של השוק הישראלי שונה. הפיקוח ההדוק של בנק ישראל על המערכת הבנקאית ומדיניות המשכנתאות הזהירה מנעו יצירת בועת אשראי מוגזמת, כפי שאירע בארה"ב ובאירופה. יתרה מזאת, הלחץ הדמוגרפי המתמשך והיצע הקרקעות המוגבל בישראל (בניגוד לשווקים הזרים) בלמו כל פוטנציאל לירידה משמעותית במחיר.
2011: מחאת רוטשילד הקיפאון המונע מציפייה חברתית
בשנת 2011 פרצה המחאה החברתית בישראל שהתמקדה במחירי הדיור הגואים. אירוע זה יצר ציפייה ציבורית ופסיכולוגית לשינוי במגמת המחירים, ואכן, בין הרבעון האחרון של 2010 לרבעון האחרון של 2011 נרשמה ירידה ארצית מסוימת במחירי הדיור. הירידה הזו משקפת עצירה זמנית של עסקאות מצד קונים שהמתינו למימוש הציפייה החברתית. ואולם, קיפאון זה היה קצר מועד ומקומי, והוא לא אותת על שבירת מגמה מבנית.
זמן קצר לאחר מכן, נבלמה הירידה, והמחירים חזרו למסלולם האגרסיבי.
התערבויות רגולטוריות התבררו כזרז לעליות המחיר
הניסיונות המרכזיים של הממשלה להשפיע על השוק התרחשו באמצע העשור, והם מדגימים כיצד התערבות שאינה מטפלת בבעיות ההיצע רק יוצרת תנודתיות ודוחה את עליית המחירים לתקופה מאוחרת יותר.
2014: חוק מע"מ 0 מאת יאיר לפיד גרמה לעצירה מבוססת ציפייה
יוזמת חוק מע"מ 0, שנועדה לבטל את המע"מ על רכישת דירה ראשונה, יצרה עצירה זמנית חמורה בשוק. הקיפאון לא נבע ממשבר כלכלי, אלא מ"קיפאון ציפייה" (Expectation Stagnation). זוגות צעירים רבים הקפיאו את רכישותיהם, מתוך ציפייה לירידת מחיר של 17% (שיעור המע"מ דאז). קיפאון זה פגע משמעותית בווליום העסקאות. זוגות שהיו במהלך עסקה או במהלך חיפוש אחר דירה פשוט עצרו את החיפושים והמתינו.
כאשר החוק נגנז לבסוף, הציפייה לירידה התחלפה בהבנה כי פתרון קסם רגולטורי לא יגיע. הביקוש הכבוש שהצטבר בתקופת ההמתנה השתחרר לשוק בבת אחת, מה שהפך את הקיפאון הקצר למנוף לעליית מחירים מהירה ואגרסיבית מיד לאחריו.
מקרה זה הוא דוגמה קלאסית להשפעה של רגולציה בלתי ממומשת על שוק קשיח: היא אינה משנה את המבנה, אלא רק משבשת את תזמון העסקאות, ויוצרת לחץ קפיץ חזק יותר להתפרצות מחירים מאוחרת.
2017: לשים את המשקיעים על המוקד, חוק מס דירה שלישית מאת כחלון
ניסיון רגולטורי נוסף לבלום את הביקוש הגיע בדמות "חוק מס ריבוי נכסים" (מס דירה שלישית). המטרה היתה להטיל מס שנתי של עד 1% (מוגבל ל-1,500 ש"ח לחודש) על דירות מגורים החל מהדירה השלישית ומעלה. מטרת החוק הייתה פופוליסטית מעיקרה, ומטרתו העקרית היתה בעיקר להפנות אצבע מאשימה כלפי המשקיעים כאחראים על משבר הדיור.
החוק נפסל על ידי בג"ץ, והמשקיעים חזרו בהדרגה לשוק. הכשל הרגולטורי במקרה זה מדגים כי כאשר מדיניות מכוונת לטיפול בביקוש ספציפי ללא פתרון לבעיית ההיצע, ההשפעה היא בדרך כלל זמנית והיא אינה משנה את המגמה הכללית אלא מחמירה אותה, כאן היתה החמרה בשני היבטים:
- עליה בשכירות- משקיעים אשר התכוננו לחוק, החלו מעלים את השכירויות בעת חידוש חוזים תוך שהם מתמחרים את המס העתידי. לאחר שהחוק נפסל, השכירות נשארה כפי שהיא והתקבע רף חדש.
- חזרה של קונים רבים לשוק- העלתה ביקושים ואלו בתורם העלו את מחירי הדירות והעסקאות.
2020: משבר הקורונה: הזעזוע החיצוני המושלם וההתאוששות המהירה
משבר הקורונה מהווה דוגמה לזעזוע חיצוני, לא כלכלי ביסודו (Health Shock), שהשפעותיו הפיננסיות והמוניטריות הפכו אותו לבסוף לזרז מסיבי של עליית מחירים.
העצירה המיידית
בגל הראשון של משבר הקורונה, שאופיין בסגרים וחוסר ודאות מוחלטת, נרשמה ירידה זמנית במחירי הדירות. העובדה שהירידה הייתה חדה יותר בדירות חדשות מצביעה על פגיעות מיידית של יזמים שנתקלו בבעיות תזרים מזומנים מול סגרים ואי ודאות. עם זאת, התמונה הכללית הייתה של האטה רגעית בלבד.
ההתאוששות המטאורית
לאחר תקופת ההאטה הקצרה, נרשמה התאוששות מטאורית. בשנת 2021 הואצה הפעילות בשוק, ומחירי הדירות עלו בכ-13.0%. העלייה החדה במחירים ובפעילות העסקאות העידה כי מקור ההתעוררות נבע כולו מצד הביקוש.
הגורמים המאיצים להתאוששות היו:
-
ריבית אפסית: המדיניות המוניטרית התומכת של בנק ישראל בתגובה למשבר דחפה את המשקיעים ואת רוכשי הדירה הראשונה לשוק הנדל"ן, מאחר שהתשואות הריאליות בשוק ההון היו נמוכות.
-
שינויים רגולטוריים: הפחתת שיעור מס הרכישה למשקיעים ביולי 2020 עודדה רכישות, ובנוסף, ביטול תוכנית "מחיר למשתכן" דחף רוכשים רבים לשוק החופשי.
משבר הקורונה, אם כן, לא היווה גורם מחליש אלא גורם מאיץ מסיבי.
2023: הריבית ככלי מוניטרי לעצירת ביקוש
המחזור האחרון של עצירה והתאוששות נוצר על ידי העלאות הריבית הדרמטיות של בנק ישראל, אשר נועדו לרסן את האינפלציה הכללית, ובכך השפיעו ישירות על יכולת נטילת המשכנתאות.
הזעזוע המוניטרי ו"עצירת העסקאות"
במהלך 2022 (באפריל) החל בנק ישראל במהלך אגרסיבי של העלאת הריבית. עליית הריבית על המשכנתאות הפכה לגורם מרכזי שהוביל להתמתנות מספר העסקאות. המחירים, לעומת זאת, הגיבו בפיגור: מחירי הדירות עלו בכ-20% בשנת 2022, שהיה שיא של כ-12 שנים. עלייה זו שיקפה את המומנטום של הביקוש הכבוש החזק משנות 2021-2020.
עליית הריבית היא האמצעי היעיל ביותר לעצירת ביקוש, אך הניתוח מראה כי היא אינה מסוגלת לטפל בבעיית היצע קשיח או בעלות הבנייה. בנסיבות של הוצאות מימון ותשומות בנייה גבוהות, יזמים מתקשים להוריד מחירים, מה שגורם לקיפאון עסקאות עמוק במקום לירידת מחירים דרסטית. המלאי הלא-מכור גדל, מה שמגביר את הסיכון הפיננסי ליזמים, אך גם מגביר את קשיחותם במחירים.
התאוששות מאוחרת : סיום הקיפאון המוניטרי
לאחר תקופה ארוכה של קיפאון עסקאות עמוק, בעיקר ברבעון האחרון של 2023 עם פרוץ המלחמה, נרשמה התאוששות משמעותית ככל הנראה על רקע מבצעי מימון של קבלנים וכן התייצבות הריבית.
ההתאוששות המהירה בווליום מחזקת את תזת העלייה המבנית. הקונים והשוק הסתגלו להבנה כי הריבית הגבוהה היא מצב נורמלי חדש, אך היא לא תביא לשבירת מחירים משמעותית. ציפייה זו גורמת לרוכשים לבחור להיכנס לשוק כעת, תוך תשלום ריבית גבוהה, על פני המתנה לעליית מחירים נוספת. עדכון הנתונים האחרון מראה כי מתחילת 2024 קצב שינוי המחירים השנתי המצטבר עומד על 7.7% דבר המעיד על חזרה מהירה למסלול העליות.
הסיבות המבניות לכישלון העצירות הזמניות
ניתוח חמשת האירועים המרכזיים מוביל למסקנה עקבית: כל עצירה זמנית נבלמת על ידי כוחות מבניים חזקים שהופכים את ההאטה הזמנית למנוף לעלייה מחודשת.
הגורמים הבלתי משתנים בצד הביקוש
הביקוש לדיור בישראל נתמך על ידי גורמים דמוגרפיים וסוציו-אקונומיים חזקים שאינם מושפעים באופן מהותי מזעזועים רגעיים:
הצמיחה הדמוגרפית והביקוש נטו: אוכלוסיית גילאי 25–44, המהווה את המקור העיקרי לביקוש נטו לדירות (רוכשי דירה ראשונה), ממשיכה לגדול. הדרישה הבסיסית ליחידות דיור חדשות עולה בהתמדה, וקצב הבנייה בפועל אינו מספק.
התרחבות העושר ואי השוויון: עליית מחירי הדיור תרמה לגידול באי השוויון. כפי שצוין, סך העושר של בעלי דירה גבוה משמעותית מזה של דיירים בשכירות (בסוף הפסקה יש לינק מדו"ח העושר העולמי המדגים זאת לגבי מדינת ישראל). משקי הבית העשירים יותר, ובמיוחד אלה שבבעלותם נכסים מרובים, מחזיקים בכוח קנייה גבוה. העלייה המתמשכת במחירים מתדלקת את עצמה באמצעות הפיכת נדל"ן לנכס פיננסי מועדף המגן מפני אינפלציה ומאפשר מינוף נוסף.
[לקריאה מורחבת על הנדל"ן כגורם מכריע בהתעשרות הישראלים כדי לקרוא את תקציר דו"ח העושר העולמי שפרסמתי כאן]
הכתובת תמיד היתה על הקיר: קשיחות ההיצע ומדיניות הקרקע
הגורם המבני החשוב ביותר שמבטיח את התבנית של "עצירה והתאוששות" הוא קשיחות ההיצע. היכולת של השוק הישראלי להגדיל את מלאי הדירות באופן מהיר מוגבלת בשל חסמים בירוקרטיים, מחסור בקרקע זמינה לבנייה וצווארי בקבוק בתהליכי התכנון.
הנתונים מראים כי בעוד שההשקעה בבנייה למגורים התרחבה ומספר העסקאות הגיע לשיא ב-2021 , קצב הגידול בבנייה לא הדביק את הביקוש.
במצב שבו ההיצע נמוך והביקוש קשיח, המחירים מגיבים ראשונים להתפתחויות בשוק הדיור. כאשר מתרחש זעזוע (כמו העלאת ריבית), ההשפעה הראשונית היא על כמות העסקאות. הקיפאון בווליום מאפשר למחירים לנוע בטווח שבין התייצבות לירידה קלה נומינלית, אך מאחר שעלויות התשומות והמימון של היזמים נותרו גבוהות, ואין שינוי מבני בדרישה, ההיצע מתקשה להוזיל מחירים. כאשר הלחץ החיצוני (כמו חוסר ודאות או ריבית) נחלש מעט, הביקוש הכבוש מציף את השוק ומחזיר את המחירים למגמת עלייה מהירה.
ההשפעה הפסיכולוגית והסכנה הרגולטורית
בשוק הדיור הישראלי קיימת "פסיכולוגיית שוק". רוכשים מבינים כי הזעזועים הם זמניים וכי המתנה משמעותה קנייה במחיר גבוה יותר בהמשך.
מנקודת מבט אסטרטגית, קיימת סכנה בייזום ירידת מחירים נומינלית חדה מדי. ירידה כזו עלולה להגדיל את הסיכון הפיננסי ליזמים ממונפים מאוד ולערער את היציבות הכללית של המערכת הבנקאית. לכן, המדיניות המוניטרית והרגולטורית מכוונת לריסון הביקוש ולא לקריסת מחירים, דבר המבטיח באופן לא רשמי את שימור המחירים ברמה גבוהה לאורך זמן.
סיכום ותובנות אסטרטגיות
הניתוח ההיסטורי של שוק הדיור בישראל מאז שנת 2000 מאשש את התבנית שזוהתה: אירועים בעלי:
- השפעה חברתית (מחאת 2011)
- רגולטורית (מע"מ 0, מס דירה שלישית)
- חיצונית (קורונה 2020)
- מוניטרית (העלאות הריבית 2022)
גורמים כולם להאטה זמנית או לקיפאון בווליום העסקאות, אך לא לשבירה ממושכת של מגמת המחיר. כל תקופת האטה הסתיימה בהתאוששות מהירה תוך שימור ואף האצת מגמת העלייה המבנית.
התערבויות רגולטוריות נקודתיות שאינן משנות את גורמי היסוד (היצע קשיח וביקוש דמוגרפי בלתי נגמר) יוצרות תנודתיות שאינה אפקטיבית בטווח הארוך. הלקח העיקרי לקובעי המדיניות הוא שהפתרון היחיד להפסקת מחזור ה"עצירה וההתאוששות" טמון בהגמשת ההיצע, באמצעות האצת תהליכי תכנון ובנייה והגדלת מלאי הדירות הבנויות מעבר לצרכים הדמוגרפיים.
במקרה או שלא במקרה אנו רואים כי קיימת כאן מחזוריות של 3 שנים, בה בנקודת זמן מסויימת ישנו ארוע שגורם ל- "תקופת עצירה: זמנית של שוק הנדל"ן וציפיה לירידת מחירים ובמהלך ה- 3 שנים שלאחר מכן עליה במחירי הדיור, עד לארוע הבא.
עבור משקיעים ואנליסטים אסטרטגיים, תקופות "עצירה" (כדוגמת 2022–2023) אינן סימן לקריסה, אלא תוצאה של כוחות חיצוניים זמניים המצטברים על רקע ביקוש יסודי בלתי ממומש. בהינתן המבנה הקשיח של השוק והכוחות המאקרו-כלכליים התומכים בנדל"ן, יש לראות בתקופות אלו של קיפאון עסקאות הזדמנויות כניסה, שכן ההיסטוריה מוכיחה כי השוק נוטה לתקן את עצמו כלפי מעלה במהירות מפתיעה לאחר שהזעזוע חולף. כעת השאלה הנשאלת היא היכן אתם תהיו כשזה יקרה וכיצד אתם מתכוננים לכך?
כותב המאמר: ד"ר אלחנן מגידוביץ' משקיע ואסטרטג נדל"ן לפרטיים
להורדת חוברת 18 הטעויות של משקיעים מתחילים
למידע על תהליך הכשרת המשקיעים הפרונטאלי שלי (בהנחייתי), מוזמנים להשאיר פרטים כאן ואחזור אליכם
להצטרפות לקבוצת הפייסבוק של הבלוג
