הקהל השבוי של עולם הנדל"ן
את מה שאכתוב כאן יהיה נורא קל לבטל, לגחך ולזלזל. אבל כמי שמשקיע את כספו בתחום הנדל"ן, אני מביט 10-20 שנים קדימה.
ההווה לא רלוונטי להחלטות ההשקעה שלי, וגם לא שלכם. יש שיטענו שזו נבואה שלא תגשים את עצמה, אתם יודעים מה אולי זה לא יגשים את עצמו, מצד שני, בהרבה מאוד נבואות שלי בעבר התברר בדיעבד שצדקתי.
טענת המשכורות כבר לא רלוונטית
במשך שנים אנשים טענו שמחירי הדירות לא יכולים להמשיך לעלות בלי קשר לשכר. שהרי אם המשכורות לא עולות באותו הקצב, כח הקניה נשחק. זה נשמע הגיוני, אבל המציאות משתנה.
מה אם מקבלי ההחלטות, החברות הגדולות והגופים המוסדיים כבר הבינו שכח הקניה של האזרח הוא לא הפרמטר המרכזי?
מה אם הם פשוט מסיטים את הציבור ממודל של בעלות על דירה למודל של שכירות קבועה לכל החיים, כמו שקורה באירופה ובמדינות נוספות?
כאשר רוב הכסף מרוכז בידי המוסדיים
כספי הפנסיה של כולנו מנוהלים בידי הגופים המוסדיים. הם מחויבים להשקיע את הכסף הזה בזהירות, באפיקים סולידיים שמניבים תשואה קצת מעל האינפלציה, אך ללא סיכון להפסד גדול. ולכן, נדל"ן מניב להשכרה הוא אפיק מושלם עבורם, יציב, מוכר, עם ביקוש מתמשך.
החוק לעידוד השקעות הון
בתחום הנדל"ן, החוק מעניק לגופים הללו יתרונות משמעותיים:
- מס רכישה של 0.5% בלבד (לעומת 8% כמשקיעים פרטיים)
- פחת מואץ של 20% לשנה (כלומר, החזר השקעה תוך חמש שנים)
- מיסוי מהשכרה ומס שבח מופחת של 11% בלבד לחברות
לכאורה, התשואה מהשכירות אינה גבוהה דיה כדי לעניין אותם, אבל הם לא מסתכלים כמו משקיע קטן. אותם לא מעניינת תשואת השכירות החודשית, אלא השווי הנקי של הנכסים.
כיצד זה עובד בפועל?
נניח שהגופים המוסדיים מתחילים לרכוש דירות בהיקפים עצומים, עשרות אחוזים מכל פרויקט. אם גוף מוסדי רוכש 30-50% (בהתחלה- בהמשך הם יקנו 100%) מדירות פרויקט בהיקף גדול, הוא מקבל הנחה משמעותית מהיזם. במקרים רבים הוא גם הגוף שמממן את היזם, כלומר מרוויח גם מהריבית וגם מהנכס עצמו.
לדוגמה: נניח שהם רוכשים דירות בשווי 5 מיליון שקל ליחידה בספרי החברה, השווי של הדירות נרשם כ-5 מיליון.
אבל אם בסבב המכירות ע"י אותה החברה או חברות אחרות הבא באזור דירות דומות יימכרו ב-6 מיליון, ערך הנכסים של הגוף המוסדי יעלה אוטומטית ב-20%.
יש כאן תופעה מעניינת, אותם הגופים הם אלו שיקנו את הדירות ויקבעו את "עליית" המחיר שלהן. האינטרס שלהם לעליית המחיר יתברר בשני השורות הבאות.
וכשהשווי עולה גם מחיר המניה של החברה הציבורית עולה.
ומתי שמחיר המניה עולה, המנכ"ל מקבל בונוס.
השלכות השוק על הציבור- עליכם:
ברגע שהגופים הללו יחזיקו אלפי דירות בכל רחבי הארץ, הם ישפיעו ישירות על מחירי השכירות. כשהציבור כבר לא יוכל להרשות לעצמו לקנות, הוא יעבור לשכור. זה יביא לשלוש מגמות מרכזיות:
- עלייה בדמי השכירות
- מעבר לדירות קטנות וקומפקטיות יותר
- עלייה בשווי הנכסים
כך ייווצר שוק חדש, שוק שכירות הנשלט בידי גופים מוסדיים. הם יקבעו את המחירים, והם ידאגו להציג תשואה ותזרים גדלים כל שנה, כדי לשמר את ערך המניה שלהם.
תאור התהליך בתרשים זרימה מאוד מופשט ופשוט שעשיתתי עבורכם:
בעבר כבר, כבר כתבתי מספר רשומות על הנושא הזה בזמנים שונים ןומנקודות ראיה דומות:
- מדוע כח הקניה שלכם אינו רלוונטי? (פורסם במרת 2023)
- איך שכירות ארוכת טווח תשפיע עליכם? (פורסם בספטמבר 2022)
- האם מחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות? (פורסם בינואר 2022)
ומה זה אומר למשקיע הפרטי?
אם אתם המשקיעים מבינים שלשם זה הולך, אתם מבינים גם שהשכירות שתקבלו בעתיד תהיה מושפעת (לטובה) ממחירי השכירות שהמוסדיים יקבעו. המשמעות היא שגם אתם, כבעלי דירות פרטיים, תיהנו מעליות השווי והתשואה שינבעו מהשוק החדש הזה.
אז כן, זה נשמע מפחיד, בעיקר אם אתם לא בעלים של דירה או אתם מאלו שממתינים "לפיצוץ הבועה" אבל גם מבטיח.
מי שמזלזל היום, עלול למצוא את עצמו בעתיד כשוכר של אותם גופים מוסדיים.
ומי שמזהה את המגמה ומנצל אותה בזמן, יוכל להיות בצד הנהנה ממנה.
זה לא חזון חדש
את הרעיון הזה הצגתי כבר בשנת 2017, ומאז אני מזכיר אותו מדי כמה שנים. הסנונית הראשונה כבר הופיעה, קרן מגוריט, שהוקמה בסביבות 2019. זה תהליך שייקח זמן, עם ניסוי וטעייה, למידה ורגולציה שתותאם למוסדיים. אבל הכיוון ברור.
גם אמיר כהנוביץ', כשהיה הכלכלן הראשי של הפניקס אקסלנס, נשאל בזמנו אם קרנות הפנסיה ירכשו דירות וישכירו אותן. תשובתו הייתה חד-משמעית: כן. הוא אף הוסיף שגם אם דירת שלושה חדרים תעלה 10 מיליון שקל – הם עדיין יקנו אותה.(ראו ראיון בגלובס מתאריך 4.8.2019).
המסקנה
השאלה היא לא אם זה יקרה, אלא מתי. וכשזה יקרה, האם תהיו בעלי דירות שנהנים מעליות הערך והשכירות, או אזרחים שמשלמים להן שכירות כל החיים.
המסקנה שלי היא מאוד ברורה והיא גם מהווה את המוטיבציה של כמשקיע להמשיך ולרכוש דירות, כי הגרגרים על שעון החול שלנו כמשקיעים קטנים הולכים ואוזלים, יכולת הרכישה נשחקת ועם כל עידן ה- AI גם כל מודל העבודה וההשתכרות משנה את פניו. נדל"ן מהווה את אחת מתעודות הביטוח החזקות ביותר מאז שחר האנושות, האחריות שלכם היא לקנות נדל"ן להשקיע בנדל"ן ולעשות זאת בחוכמה.
