גוזרים עליכם קופון בנדל"ן בחסות הממשלה

זוכרים, שפעם, לא ממש ממזמן כתבתי לכם שאם לא תרכשו דירה, כל דירה, בסוף תצטערו על זה. עזבו את הסיבות הבנאליות שציינתי בעבר שכספכם נשחק, הרי אם לא רכשתם, זה כנראה בגלל שחששתם, בגלל שפחדתם ובגלל שהאמנתם לכל הסיבות למה לא להשקיע בדירה. לא הקשבתם אז, לא נורא (בעצם כן נורא…נורא מאוד…אבל את הנעשה אין להשיב) אני מקווה שאולי הפעם תצליחו להבין למה היום אתם הולכים לשלם יותר, הרבה יותר ולא רק בגלל שערכי הדירות עלו בשנים האחרונות, זה עוד הסכום הקטן שתשלמו.

יש מלחמה היום, המלחמה היא של האוצר, האוצר בראשות יאיר לפיד, רוצים להעביר בכל מחיר את חוק מע"מ 0,  ואתם יודעים מה…נראה לי שהם יצליחו בסוף.

כעת בואו ניזכר מה קרה בחודשים האחרונים, כולכם המתנתם לחוק מע"מ 0 של יאיר לפיד, המתנתם כי קיוויתם שהוא יוזיל את הדירות, ההמתנה הזו יצרה ירידה בביקושים, היא יצרה כביכול אפקט של עצירה בעסקאות, מהשטח אני יכול לומר לכם, שאכן היתה ירידה בעסקאות, אולם שלא כמו במצב רגיל, הירידה בעסקאות לא גרמה לירידה במחיר.

למה?!

הנה כמה סיבות שעולות לי בראש:

1. פסיכולוגית– אדם שהתרגל לרעיון שהדירה שלו שווה 1,200,000 ש"ח, לא יסגל לעצמו את הרעיון שהיא פתאום שווה 1,100,000 ש"ח. אבל לא תאמינו באיזו מהירות הוא התרגל לעובדה שדירתו שהיתה שווה 800,000 ש"ח עלתה מהר מאוד לשווי של1,200,000 ש"ח. לדברים טובים קל לנו להתרגל ומהר מאוד ( בערך דקה וחצי…זה לוקח לנו).

2. התנהגות ההדיוט המצוי– (שמו לב- כתבתי הדיוט לא אדיוט) היום רבים מהמוכרים הם כאלו שאומרים, אני מבקש X, אם יתנו לי אמכור, אם לא לא נורא, לא בוער לי לעבור. זו בדיוק האוכלוסיה מסעיף 1. הם התרגלו למחיר הגבוהה, ואומרים לעצמם, יבוא מי שיקנה במחיר הזה אני אעזוב (הם בד"כ גם מתמחרים את הדירה שלהם קצת מעל למחיר השוק, כי הם בטוחים שהמחיר לא מפסיק לעלות).

3. המשקיעים– פעם מי שהיה משקיע הוא היה "מיוחד" כי הם היו נדירים, אולם, במגמה של השנים האחרונות מצאו עצמם כל מיני אנשים מכל מיני מעמדות ומגזרים כמשקיעים בנכס אחד נוסף לפחות על דירת המגורים שלהם. מהסיבה שהם לא האמנו בבנקים, הדולר נשחק והריבית על החסכונות אפסית. היום הם כולם חכמים וגאונים ולמה שימכרו את האווזה המטילה ביצי זהב?

כעת בואו נחזור רגע לכותרת ונבין למה הולכים לגזור עליכם קופונים שמנים בקרוב:

– בגלל חוק מע"מ 0 שיעבור, כל מי שהמתין עד כה, הם האוכלוסיה שרצו ורוצים לרכוש דירות, רוצים מאוד. הם למעשה מה שקוראים לזה בכלכלה 'ביקושים כלואים', אלו ביקושים שממתינים להתפרץ החוצה. ברגע הם יתפרצו בבת אחת יהיו המון ביקושים והייצע שהוא עדין נמוך, יתנהג בהתאם ומחירו יעלה.

– אותם אלו שממתינים לחוק מע"מ 0, רבים מהם למעשה לא מודעים לעובדה שאולי הם כלל לא עומדים בקריטריונים שיזכו אותם בפטור ממע"מ, אבל הם עדין ירצו לרכוש דירה. למרות שהאמת המרה הזו תטפח להם על הפנים, הם ירכשו את הדירה בכל מחיר…גם אם אינם זכאים, כי המציאות הוכיחה להם שככל שהם ממתינים הם משלמים יותר.

– כל הממתינים, מקבלים ריבית אפסית בבנק, בעוד ושאר המדדים בחוץ ובינהם מדד תשומות הבניה עולים בקצב מהיר יותר, משמע שחיקה נוספת של הכסף.

– הקבלנים, שיודעים כי יש פטור ממע"מ 0 יאפשרו לעצמם לשמור חלק מהמרווח הזה לעצמם, משמע לא תהיה להם  בעיה להעלות מחיר של דירות שמחירן מתחת למגבלת מחיר הדירה לפטור ממע"מ, למחיר טיפה גבוהה יותר שעדין עומד מתחת למחיר הסף לפטור ממע"מ (1.6 מיליון אם אני זוכר נכון).

– מאחר ותהיה התפרצות של אותם ביקושים כלואים, דרישה שתהיה לדירות יד ראשונה חדשות מקבלן (שהרי רק לגיבהן יש את הפטור ממע"מ), תיצור תגובת שרשרת שתגרום לעליה במחיר גם של דירות יד שניה, כי ככה זה בכלכלה… כאשר שני מוצרים מאותו ענף קשורים אחד לשני, מחירו של האחד משפיע על השני. המשקיעים יודעים זאת….זאת בדיוק תהיה הנקודה שהמשקיעים יתחילו לממש ולגזור את הקופונים שלהם. נחשו מי ישלם את הקופונים הללו?…צדקתם, כנראה שאתם.

– חוק משכנתא 90%, הנה לפני יומיים עברה הצאת החוק של ח"כ הדוגמנית לשעבר 'אורלי לוי'  לזוגות שרוצים לרכוש את דירתם הראשונה. בואו נבהיר מה זה אומר, ואני יורד פיסקה כי זה דורש הרחבה בנפרד.

חוק משכנתא 90%- למעשה החוק הזה מבטל את מגבלות המשכנתא שיצאו לפני כשנה-שנתיים שהמינוף לרכישת דירה ראשונה יהיה עד 70-75%. למעשה החוק הזה יאפשר, לכאלו שעד כה לא היה להם את ההון הראשוני לרכוש דירה כי לא היה להם 25-30% ההון העצמי הדרוש (בהתאם למגבלות), כעת הם יצטרכו רק 10% והופ יש להם דירה. אבל מה שהם לא מבינים, שאם לא היה להם את ה 25-30% איך כעת יהיה להם לשלם את הפער הזה במשכנתא (10-15%), כי לא רק שזה כסף שאין להם, זה גם כסף יקר כי הם משלמים עליו ריבית.

המהלך הזה יגרום לכמה דברים:

א. שוב עליה בביקושים, כי אלו שלא יכלו לרכוש כעת יוכלו, לכן זו עליה בדרישה לדירות שתביא לעליית מחיר.

ב. הריביות הנמוכות היום, יגרמו להם להבין (בטעות) שהם יוכלו לעמוד בהחזרים, אבל הם יקבלו את סטירת הלחי מהמציאות כאשר ריבית בנק ישראל תתחיל לטפס בשנים הקרובות, והיא תטפס. מה שיביא לחלקם להיות חדלי פרעון, והנכסים יעבור לכינוסים, ומי יקנה את הנכסים הללו שיהיו רבים בשוק ונחירם נמוך? צדקתם שוב פעם המשקיעים שמימשו כבר בתחילת הגל יחזרו לשוק (ראו סעיף ג).

ג. למעשה הצעת החוק הזו בניגוד למע"מ 0, אינה מוגבלת רק לדירות חדשות אלא רלוונטית גם לדירות יד 2, מה זה אומר? זה אומר שהמשקיעים יראו כאן הזדמנות לגזור קופון, כי הרי כבר אמרנו, עליה בביקושים  לדירות חדשות (עקב מע"מ 0) תגרום לביקושים בדירות יד שניה, המשקיעים יגזרו את קופון העליה הזו.

ד. עליה במחירי הדירות משמע יותר מיסים למדינה: המשקיעים ישלמו את מס השבח שלהם על הרווחים והרוכשים ישלמו את מס הרכישה לדירות שהן מעל לסכום הפטור.

אני יכול להמשיך לפרט אבל, אני חושב שהנקודה הובהרה, אנו שוב פעם עדים למצב והלופ האין סופי, בו כולם גוזרים קופון, והאזרח התמים והפחדן נאלץ לשלם אותו, מי שהיה שועה לעצתי, אז היה נשאר היום בתוך הלופ, הכסף שלו היה מוצמד לנכס הבסיס, משמע, הוא היה שומר על הפער והערך של כספו, מכיוון שערך הנכס שברשותו עלה בהתאם לעליית השוק, מי שלא רכש, נשאר עם אותו הון עצמי וכספו נשחק.

עדין לא מאוחר רבותיי…תתחילו לשקלל צעדיכם, אחרת תשארו מאחור, כמאמר שירו של מאיר אריאל המנוח: העגלה נוסעת אין עצור, לא קפצת עליה היום……והנה נשארת מאחור….