השאלה היא לא 'איפה הכי רווחי' – אלא 'איפה אתם באמת תצליחו בהשקעות'

מה עושים עם 500,000 ש"ח פנויים?

סיפור על דילמה, מספרים והפתעה אחת גדולה.

מכירים את כל ההשוואות שעושים בין שוק ההון ונדל"ן. ברוב ההשוואות הללו תמיד מנסים להשוות את תוצאות המדדים, ואז מתחילים כל מיני חישובים, עם מינוף בלי מינוף, כן שוכרים לא שוכרים, תנודתי מול סולידי מעין ויכוח שלא נגמר.

את המאמר הזה החלטתי לכתוב בצורה קצת שונה, החלטתי לא לגעת בכלל בכל נושא הרווחיות של אפיקי ההשקעה השונים, אלא ניסיתי תוך התבססות וקריאה של כמה מחקרים, נתונים, לבוא מכיוון אחר וזה כיוון המשקיע.

במאמר זה ניסיתי לתקוף את הבעהי דרך אופיו של המשקיע, דרכי ההתנהגות שלו, הפסיכולוגיה שלו, לא בכדי להציג לכם מסקנה איזה אפיק רווחי יותר, אלא שיעזור לכם לקבל החלטה, באיזה אפיק אתם כאנשים עצמאיים, חכמים, ואינטיליגנטים צריכים לבחור כדי שיתאים לכם ורק כך תצליחו.

מה אומרים נצא לדרך?

נניח שיש לכם 500,000 ₪ פנויים. חסכתם, עבדתם קשה, אולי ירשתם קצת. עכשיו יש לכם סכום משמעותי ביד, ואתם רוצים שהוא יעבוד עבורכם.

אבל… איפה?

בנק? תשכחו מזה.

שוק ההון? אולי.

אג"ח? נשמע בטוח, אבל קצת רדום.

ומה עם נדל"ן? נשמע מורכב.

זה בדיוק המקום שבו נמצא רועי בן 42, נשוי עם שני ילדים, עובד בהייטק. הוא לא חולם להפוך לאיל הון, רק רוצה לדעת שבגיל 60 יהיה לו ביטחון. אז הוא יוצא למסע. לא ייעוץ פרטי, לא תחושת בטן, אלא ניתוח של תשואות אמיתיות: מה קרה בפועל למשקיעים אמיתיים, לא למדדים תאורטיים.

תחנה ראשונה: שוק ההון- האם המציאות דומה לתיאוריה?

רועי מתחיל איפה שכולם מתחילים – בורסה. כל השנים שומעים ש"השוק עולה בממוצע 9-10% בשנה". מדד S&P 500 נראה כמו סיפור הצלחה, נכון?

אבל אז הוא מגיע לדו"חות של חברת המחקר האמריקאית Dalbar, שבודקת כבר עשרות שנים את הפער בין תשואות המדדים לבין מה שהמשקיע הפרטי באמת מרוויח.

המספרים מרתקים ולגמרי מפתיעים:

סיכום הותצאות עפ"י המחקר של Dalbar ראו מקור בסוף המאמר

רועי מגרד בראש. למה הפער?

התשובה פשוטה: משקיעים הם בני אדם. הם נבהלים כשהשוק יורד, מזנקים פנימה כשהוא עולה, מוכרים בזול, קונים ביוקר, מנסים לתזמן את השוק, עושים שינויים מתוך לחץ.
והתוצאה? רוב המשקיעים לא מקבלים את תשואת המדד. לא מתקרבים אליה אפילו.

תחנה שנייה: אג"ח – ביטחון, אבל באיזה מחיר?

רועי ממשיך לבדוק. אם שוק ההון לא באמת כזה יציב, אולי כדאי לבחור באפיק סולידי, כזה שנותן שקט נפשי. הוא שומע על אג"ח ממשלתיות, קרנות כספיות, "בלי סיכון".

אבל אז הוא בודק את התשואות הריאליות (אחרי אינפלציה) של אג"ח ממשלתיות ב-30 השנים האחרונות.

בממוצע, מדובר על כ- 1-2% בשנה בלבד, ובשנים רבות אפילו פחות.
רועי מבין שאג"ח זה אולי מקום טוב לשים בו כסף שצריך בשנה–שנתיים הקרובות, אבל זו לא דרך לבנות הון.
בטח לא כשאינפלציה שוחקת את הערך.

תחנה שלישית: נדל"ן – השקעה של אנשים רגילים?

רועי לא ממהר לשם.

נדל"ן תמיד נראה לו "כבד", מחייב, מפחיד.
אבל אז הוא שומע על מחקר מ־2019 של שלושה חוקרי כלכלה מה- NBER, שבחנו את התשואות בפועל של נכסי נדל"ן למגורים לאורך 145 שנה, ב־16 מדינות מפותחות (כולל מערב אירופה וארה"ב).

הם גילו שבממוצע רב־שנתי, התשואות הריאליות באפיקים השונים הן:

נדל"ן למגורים 7%

מניות 6.7%

אג"ח 2.5%

אבל זה לא הכול. הנתון הכי חשוב הוא שסטיית התקן של נדל"ן למגורים, כלומר, התנודתיות, נמוכה בהרבה משל מניות. כלומר, פחות עליות וירידות חדות.

מה זה אומר בפועל?

שבניגוד לשוק ההון, שבו משקיעים פרטיים מתקשים לשחזר את תשואת המדד, בנדל"ן משקיעים רבים כן מצליחים בפועל להתקרב לתשואה התאורטית.

הסיבה?

הם פשוט קונים, מחזיקים, לא מוכרים כל שנתיים. דירות לא קופצות 10% ביום, אבל גם לא מתרסקות ב־30% בשבוע.
והכי חשוב? אפשר למנף. להשתמש בהון עצמי נמוך כדי לקנות נכס ששווה הרבה יותר וליהנות מעליית ערכו לאורך שנים.

סיכום המאמר לטבלה שתרכז לכם את זהכל בצורה פשוטה (נעשה בעזרת GPT):

הטבלה מרכזת את מכלול השיקולים בבחירת אפיק השקעה, מטרת הטבלה לעזור לכם לבחור את המסלול הנכון ביותר עבורכם. לצורך הכנת הטבלה נעזרתי ב GPT שירכז עבורי את הנתונים אותם אספתי מהמחקרי ומכוני המחקר השונים.

מה למד רועי מהמסע הזה?

בסוף המסע, רועי מבין שהשאלה היא לא "איפה התשואה הכי גבוהה", אלא איפה הכי סביר שאדם רגיל יצליח להשיג תשואה בפועל.

בשוק ההון? אולי כן, אם אתה קר רוח, עם משמעת עצמית חזקה, ויודע להחזיק מדדים עשרות שנים בלי לגעת. לא פשוט.

באג"ח? שקט, אבל לא באמת מייצר רווח.

בנדל"ן? לא קל, לפעמים מורכב, אבל יש לך שליטה, מינוף, ובמקרים רבים זו הייתה הדרך שבאמצעותה אנשים רגילים בנו הון אמיתי לאורך עשורים- אם הדרך הנדלנ"ית מתאימה לכם, תהליך הכשרת המשקיעים שלי נועד כדי להפוך את הדרך הנדלנ"ית שלכם לקלה ויעילה יותר.

מקורות מהם שאבתי את הנתונים המוצגים לכם במייל זה ובטבלה:

Dalbar, Quantitative Analysis of Investor Behavior (2022)

Jordà, Schularick & Taylor, The Rate of Return on Everything, 1870 2015, NBER Working Paper 2019

Credit Suisse & UBS, Global Investment Returns Yearbook

נתוני תשואה היסטוריים של S&P 500, אג"ח ממשלתיות, ונדל"ן למגורים במדינות

הרשמה לקבלת עדכונים על פוסטים חדשים:

רוצים לקבל מידע נוסף על השקעות נדל"ן מלאו את הפרטים ונחזור אליכם!

גורו נדל"ן

אתר זה נבנה מתוך מטרה להוות פלטפורמה, פשוטה ונגישה לאלו מכם המחפשים לשנות את גישתם להתנהלות הכספית האישית שלהם כמו גם לאלו המעוניינים ללמוד את תחום ההשקעה בנדל"ן.