האם יתכן שחסידי מחקר טרינטי מפספסים משהו?

אני מניח שהרוב יודעים מהו מחקר טרינטי, אבל רק בשביל הסיכוי הקלוש שמישהו.י יפספסו אני אעשה תזכורת קצרה לפני שנכנס לעובי הקורה, מחקר טריניטי מדבר על משיכה של קצבה חודשית קבועה בגיל הפרישה שמהווה 4% שנתי מסך התיק, ושמשיכה זו יכולה לספק קצבה קבועה לאורך 30 שנים.

לדוגמא: אם אתם רוצים שבעת הפנסיה/מועד הפרישה המתוכנן שלכם שלכם תהיה לכם קצבה של 20,000 ש"ח לחודש למשך 30 שנים, הרי שגודל התיק שלכם צריך להיות לפחות 6,000,000 ש"ח ביום בו התחלתם למשוך את הקצבה ושאם תתנהלו באחריות התיק הזה יקיים אתכם למשך 30 שנים בקצבה חודשית זו.

אני אמשיך עם הדוגמא הזו לצורך ביצוע סימולציה בכדי להצביע על נקודה חשובה שלדעתי נעלמה מהרבה מצדדי מחקר טריניטי.

לצורך פשטות הסימולציה: נתמקד על אדם בגיל 30, המשקיע בעקביות למשך 30 שנים בצורה עצמאית בכדי להגיע לגודל תיק של 6,000,000 ש"ח בגיל 60, וזה יאפשר לו לפרוש לפני גיל הפנסיה הרשמי עם קצבה של 20,000 ש"ח לחודש מהשקעתו למשך 30 שנים נוספות עד הגיעו לגיל 90.

לאדם זה למעשה יש שתי אפשרויות לצורך הסימולציה:

האפשרות הראשונה- אדם צעיר בגילאי ה- 30 עצמאי/שכיר שמחליט להשקיע באופן עצמאי אינו מקצוען שוק ההון, אך התיעץ עם האנשים הנכונים, למד את התחום והשקיע בעקביות ועשה כמה דברים טובים בחייו, ובגיל 60, אכן צבר תיק בגובה של 6 מיליון ש"ח המאפשר לו משיכה של 20,000 חודשי עד לגיל 90.

האפשרות השניה- משקיע נדל"ן בגיל 30 רוכש 3 דירות בפריפריה דירות מאוד זולות סביב מחיר של 600,000 ש"ח לדירה.

לפי עליה ממוצעת של ערכי הדירות בישראל על בסיס 50 השנים האחרונות לפי 4% ממוצע לשנה כעבור 30 שנים יהיו לו 3 דירות ששוויה של כל אחת הוא 2,000,000 ש"ח ואומר תיק השקעות נדלנ"י בשווי של 6,000,000 ש"ח.

בנקודה זו חשוב לי הדגיש שאני לא מכניס לדוגמא תזרים מזומנים ולא מכניס לדוגמא שחלקן או כולן יעבורו התחדשות עירונית באותן 30 שנים דבר שיעלה את שווין, רק כדי לשמור על הדוגמא הוגנת ופשוטה.

דירות כאלו בתחילת דרכן מושכרות בממוצע ב- 2000 ש"ח באופן שמרני.

נתון נוסף אותו עלינו להביא בחשבון הוא השינוי בשכר הדירה לאורך השנים, עפ"י נתוני הלמ"ס יש עליה רוחבית בשכר הדירה בגובה 60% בעשור, הרי שבחישוב קל אנו מבינים כי לאחר 30 שנים כל דירה מכניסה לנו: 8,192 ש"ח בממוצע, אבל גם כאן אני רוצה להיות שמרני ונגיד והעליה בשכירות אינה עפ"י נתוני הלמ"ס אלא איטית יותר וכל דירה תכניס 7000 ש"ח לחודש בעוד 30 שנים.

חשוב להדגיש: מטרת המאמר אינה לקבוע איזה אפיק טוב יותר ואינו משווה בין שוק ההון לנדל"ן אלא רק לספק חומר למחשבה, על האסטרטגיה מאחורי מחקר טריניטי.

אז מה יש לנו כעבור 30 שנות השקעה בגיל 60 בשתי האפשרויות לעיל?

באפשרות של שוק ההון יש לנו תיק של 6,000,000 ש"ח שמאפשר משיכה של 20,000 ש"ח לחודש לפי מודל טריניטי.
באפשרות הנדלנ"ית יש לנו גם תיק של 6,000,000 ש"ח (3 דירות של 2 מיליון ש"ח כל אחת) שמניב לנו 20,000 ש"ח לחודש משכירויות (שימו לב שהורדתי 1000 ש"ח לצורך נוחות ההשוואה) ונקיות ממשכנתאות כעבור 30 שנים מאז הרכישה.

כעת בהיותם בני 60 שני המשקיעים מהסימולציה שלנו נהנים למשך 30 שנים "מקצבה" של 20,000 ש"ח לחודש

בואו נתקדם 30 שנים קדימה וננסה להבין מה קורה בגיל 90?

בגיל 90 לפי מודל טריניטי של התיק כאשר גובה הגידול בתיק תלוי בהרכב התיק ביחס שבין מניות לאגרות חוב, כפי שאנו מבינים ככל שהמשקיע מתבגר הוא מוריד את % ההרכב המנייתי בתיק שלו, ומגדיל את האגח"ים ואפיקים סולידים יותר.

במקביל תיק הנדל"ן אינו מתכלה הוא תיק בר קיימא שממשיך לעבוד, וזאת מכיוון ש- "הקצבה" החודשית אינה נובעת ממימוש של התיק, אלא מההכנסה משכירויות.

כמה נקודות או אם תרצו יתרונות חסרונות שחשוב לתת עליהן את הדעת:

1. בין גיל 60 לגיל 90 תיק טריניטי עולה בין 40% בערכו עד לממוצע של בערך פי 7.
2. בין גיל 60 לגיל 90 התיק הנדלנ"י ממשיך לעלות בערכו באותו שיעור ממוצע של 4% לשנה
3. בין גילאי 60 ל 90 המנגנון של עליית השכירות ממשיך להתקיים כך ש:
   – בגיל 70 השכירות היא 13,107 ש"ח לדירה
   – בגיל 80 השכירות היא 20,971 ש"ח לדירה
   – ובגיל 90 33,554 ש"ח לדירה
4. בהמשך לסעיף 2 שווי התיק הנדלנ"י:
   – בגיל 70 הוא 2.8 מיליון ש"ח לדירה [שווי תיק 8.4 מיליון ש"ח]
   – בגיל 80 4.26 לדירה [שווי תיק 12.78 מיליון ש"ח]
   – בגיל 90 6.3 מיליון ש"ח לדירה [שווי תיק 18.9 מיליון ש"ח]

כל זה בהנחה והמשקיע לפי מודל טריניטי לא קיבל רגליים קרות כתוצאה מזעזוע בשוק ההון כפי שקורה בממוצע אחת לעשור, אני מבינים שאנו צריכים שהמשקיע יהיה מאוד מאוד ממושמע.

מה לגבי העברות הון בין דוריות?

בואו נהיה אופטימים ושני המשקיעים שלנו אכן חיו עד גיל 90 (תוחלת החיים הממוצעת לגברים בישראל הינה 80 שנים ונשים 84 שנים) ונפטרו בשיבה טובה ללא מחלות ועם חיוך על פניהם, אחרי חיים מלאים ומסופקים.

מה הם משאירים ליורשים?

1. בתיק טריניטי שווי התיק הוא נוטה לכיוון אמצע הטווח ואולי אף למטה מזה, בגלל הנטיה להוריד את הרכיב המנייתי ולהוריד סיכון, אז כנראה ששווי התיק יהיה בין 8 מיליון ל- 20 מיליון
2. בתיק הנדלנ"י שלנו שווי התיק יהיה 19,000,000 ש"ח (19 מיליון ש"ח)- מבלי להביא בחשבון הכפלות של התחדשות עירונית
3. בתיק טריניטי הקצבה מעבר לגיל 90, תהיה תלויה בגובה המשיכות של היורשים או אולי בפירוקו.
4. בתיק הנדלנ"י הקצבה ממשיכה בצורה של שכירויות והיא גדלה עם הזמן לפי נתוני הלמ"ס כפי שהוזכר לעיל. גם אם יפורק התיק ותחולק דירה לכל יורש (בהנחת 3 יורשים) המשיכה לא משתנה מכיוון וזו שכירות שעלתה עם השנים.

מסקנות?

הדבר שחשוב לקחת מכל הסימולציה לעיל הוא שחשוב שתבינו לא רק את המסגרת של תוכנית הפרישה שלכם מהשקעות וללכת בעקבות טרנד עם שם יפה 'מחקר טריניטי', אלא נסו להבין מעבר לצורך הממשי האישי שלכם מה ההשלכות על העתיד, מה ההשלכות על שווי התיק שלכם ובעיקר מה ההשלכות על דור ההמשך שלכם.

אנו מבינים שבהשוואה כוללנית של גודל בהתיק אין הבדל מהותי בין 2 האסטרטגיות למעט הסיכון והמשמעת הנדרשת לתיק בשוק ההון, וההבדל המהותי העקרי הוא גודל "הקצבה" בעוד ובשוק ההון היא נשארת קבועה כדי לא לפגוע בהתקדמות התיק, בנדל"ן הקצבה גדלה מבלי להשפיע על גודל התיק וזה אולי ההבדל העקרי החזק בין שוק ההון לנדל"ן במקרה זה.

המטרה שלנו כמשקיעים היא לא רק להזדקן בצורה טובה ולהנות מרווחה כלכלית, אלא גם לדאוג שהרווחה הכלכלית הזו לא מסתיימת ונעצרת אצלנו אלא ממשיכה לדורות הבאים.

תזכרו תאגיד משפחת שטראוס התחיל מפרה אחת.
משפחת וינברג מת"א בעלים של יותר מ- 200 דירות, בניינים וקרקעות ברחבי ישראל, הכל התחיל מהשקעת נדל"ן בדירה של הסבא בשנות ה- 20 של המאה ה- 20.

להשקעה שלכם בהווה יש השפעה לא רק עליכם אלא על דור ההמשך שלכם עד לרמת הנינים והלאה.

האם אתם מוכנים לבנות אמפריה שתגדל גם אחריכם או משהו קצר מועד שיפסק יחד אתכם?

אם בנוסף לתיק ההשקעות שלכם, אתם מבינים את הצורך בצבירה של נכסי נדל"ן, אני מזמין אתכם לרכוש ידע ויכולות פרקטיים כדי לבצע זאת בצורה מיטבית בתהליך הכשרת המשקיעים שלי.

להורדת הספרון הדיגיטאלי החינמי על 18 טעויות של משקיעים מתחילים וכיצד להימנע מהן