העלאת מס הרכישה והשפעתה על משקיעי הנדל"ן

בשנת 2015 נפל דבר בישראל: מס הרכישה לבעלי דירה אחת ומעלה עלה מ-5% ל-8%. מטרת המהלך הזה הייתה לצנן את משקיעי הנדל"ן ולהכביד עליהם ברכישת דירות נוספות.

צעדים נוספים להגבלת משקיעי הנדל"ן

אולם הצעדים נגד המשקיעים לא הסתכמו רק בהכבדת מס הרכישה, אלא כללו גם הגבלות נוספות כמו:

1. הגבלת המימון לעסקה והורדתו מ-90% ל-70%.
2. בהמשך, החמרה נוספת שהקטינה את המימון ל-50%, מתוך כוונה לגרום למשקיעים להגדיל את ההון העצמי ולהקשות עליהם.
3. עצירת מנגנון 'הכסף בקירות' שאפשר למשקיעים לשעבד נכסים קיימים בתמורה להלוואות שישמשו כהון עצמי לרכישת דירות נוספות.

צעדים אלו כוונו בבירור למנוע ממשקיעים להמשיך לצבור נדל"ן. הממשלה יצרה נרטיב פופוליסטי, שהציג את המשקיעים כאשמים בעליית מחירי הדיור וכמי שמתעשרים על חשבון הציבור. בפועל, אוכלוסיית המשקיעים כוללת שכירים ובעלי עסקים יצרניים שבחרו להשקיע בנדל"ן במקום בשוק ההון התנודתי.

למרות כל הצעדים הללו, מחירי הדירות המשיכו לעלות בשל הביקוש הגבוה וההיצע הנמוך. רכבת הנדל"ן לא נעצרה, וברטרוספקטיבה ברור שמלחמת הממשלה במשקיעים לא בלמה את עליית המחירים.

נתוני הבסיס למאמר זה נאספו מהפרסומים השונים בעבר של רשות המיסים לגבי כמות המשקיעים ביחס למספר הנכסים שהם מחזיקים החל משנת 2015 ועד ל 2024, שאר המאמשר מתבסס על נתונים אלו.

נתונים מדהימים על צבירת נכסים

נתונים שפורסמו מאז 2015 מספקים הצצה מעניינת למגמות בקרב המשקיעים:

1. כמות המשקיעים שהחזיקו ביותר מ-5 דירות הוכפלה מ-5,760 בשנת 2016 ל-10,069 בסוף 2024.
2. היחס בין שלבי צבירת הנכסים נשמר לאורך העשור האחרון, על אף העלייה בכמות המשקיעים.
3. הנתונים מראים בבירור שהמעבר הקשה ביותר עבור המשקיעים הוא מהדירה השנייה לדירה השלישית. בכל המדידות שנעשו, חלה ירידה ממוצעת של פי 5 בכמות המשקיעים בשלב זה.

מה מקשה על המעבר בין הדירה השנייה לשלישית?

הקשיים במעבר בין הדירה השנייה לשלישית נובעים משני גורמים מרכזיים:

1. מגבלות מימון – בדירה הראשונה ניתן לגייס מימון של 75%, ובדירה השנייה, דרך מנגנון 'הצהרת דירה חליפית', ניתן מימון של 70%. המעבר לדירה שלישית דורש הון עצמי של 50% לפחות, מה שמגדיל את העלויות משמעותית.
2. מס הרכישה – עלות של 8% מס רכישה, בנוסף להוצאות נוספות כמו עו"ד, שמאי, ומתווך, מביאה את המשקיע להשקעה כוללת של מעל 60% הון עצמי.

שלבים מתקדמים בצבירת נכסים

לעומת זאת, ככל שמתקדמים לשלבים גבוהים יותר בצבירת נכסים, הירידה בכמות המשקיעים נעשית מתונה יותר. המגמה מתהפכת במעבר מהנכס התשיעי לעשירי, כאשר כמות המשקיעים בעלי 10 נכסים ומעלה עולה ביחס למשקיעים בעלי 9 נכסים.

הסיבה לכך: משקיעים בשלבים אלו כבר צברו ניסיון, נכסים ותזרים מזומנים, מה שמקל עליהם להמשיך להשקיע.

סיבה נוספת היא שמשקיעים אלו ניחנו בצורת הסתכלות כוללנית וארוכת טווח באסטרטגית ההשקעות שלהם, כפי שפורט במאמרים השונים על אסטרטגית 13 הנכסים.

מה הסיכוי שלכם להגיע ליעד דו-ספרתי?

אז איך תדעו אם הסיכוי שלכם להגיע למספר דו-ספרתי של נכסים הוא גבוה? הנתונים מראים כי מרגע שמשקיע מחזיק 7 נכסים, הדרך לנכס העשירי הופכת לעניין של זמן והתמדה. הירידה (יחס הקיטון) בין שלב לשלב קטנה משמעותית, מה שמצביע על כך שהמעבר ליעד דו-ספרתי נהיה טבעי וקַל יותר.

נקודות חשובות לקחת אתכם:

1. המעבר הקשה ביותר עבור רוב המשקיעים הוא מהנכס ה-2  ל- 3.
2. המעבר מ- 7 נכסים ל- 10 הוא תהליך טבעי למי שממשיך באותה דרך שהובילה אותו לשלב זה.
3. הנתונים מ-2016 ועד 2024 מראים עלייה עקבית בכמות המשקיעים בכל שלב, למרות המיסוי והמגבלות.

ומה אתכם?

משמעות הדבר היא שמשקיעים מיומנים לא נרתעים ממס הרכישה ומהגבלות המימון, אלא ממשיכים להשקיע ולהשיג תשואות גבוהות.

המיסוי עשוי להפחיד את המשקיעים הלא מנוסים, אך אינו מהווה מחסום אמיתי למשקיעים מקצועיים.

אז לאיזו קבוצה תרצו להשתייך? למשקיעים שמפחדים מהמיסוי או למשקיעים שממשיכים להצליח ולהשיג את מטרותיהם?

להורדת הספרון החינמי: 18 טעויות של משקיעים מתחילים וכיצד להמנע מהן

למידע על תהליך ההכשרה: תהליך הכשרת המשקיעים